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usdt无需实名买卖(www.caibao.it):深圳楼市:“正确地回覆了错误的问题”

admin2021-02-1097

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文 | 清和  智本社社长

编者按:自疫情以来,深圳楼市逆势大涨。近期,监管部门调控政策频出,推出了二手房参考价。一些人忧郁,楼市会陷入越上涨越调控、越调控越上涨的老怪圈。这是为什么?重发旧文,注释楼市。

“没有什么比准确地回覆了错误的问题加倍危险。”(彼得・德鲁克,无考证)

大疫之下,全球经济断崖式下跌,国民收入下降,失业压力增添,深圳豪宅却被“秒光”,引发房价上涨的担忧。问题出在什么地方?

深圳监管部门雷霆出击,重点整治房产中介恶意炒作、哄抬房价,收取“品茗费”、“更名费”,要求下架虚高房源信息,袭击新居市场“捂盘惜售”、抱团涨价,暂停部门项目网签,重点监控网红楼盘。

这是一个准确的谜底,但却是一个错误的提问。

错误的提问,偏离了偏向,模糊了本质,准确的谜底让问题加倍糟糕。

最近十多年,中国实行了100多次楼市调控,但房价依然我行我素。为什么?

由于我们提出的问题一直是错误的,导致没能认清楼市的本质,本质问题与解决方法南辕北辙,房价与预期则南辕北辙。

本文继《深圳,怎么了?》、《深圳,怎么办?》后,再从土地供需的角度,探索深圳楼市及都会的“根问题”;指出土地供应结构性失衡正推动深圳向“幂律型社会”演进。

本文逻辑:

一、土地供应的结构性失衡

二、中产下沉的幂律型都会

三、以人为本的橄榄型社会       

(正文8000字,阅读时间30',好文多分享珍藏)

01

深圳楼市

土地供应的结构性失衡

深圳楼市的根问题是土地供应结构性失衡。

许多人将深圳高房价归咎于人多地少。凭据国家统计局公然数据,2019年,深圳常住人口为1343.88万人(加上流动人口,预计总人口为2000万),土地面积为1996.85平方公里。

2019年,深圳常住人口密度为6730人/平方公里,远大于北京的1313、广州的2059和上海的3830。

人们由此推断深圳高房价的合理性,导出解决方案是深圳扩容,将惠州或东莞合并。

这同样是一个准确的谜底,但又是一个错误的提问。

深圳人口密度确实远大于北上广,这是土地供需主要的基础。但不是问题的基本,土地供需矛盾的基本问题在于土地供应的结构性失衡。

换言之,深圳不是没有土地,而是土地没有用在住房上。

证券时报・数据宝统计显示,已往十年,深圳住宅用地成交面积为431.5万平米,位居103个都会中倒数第四,不到北京十分之一,上海5.8%。【1】

从2012年到2017年,深圳新增700多万平方米商住工业土地供应中,栖身用地只有8%。

深圳栖身用地占整个都会面积只有11%。与国际大都市相比,这个数据低得惊人,伦敦、纽约、东京的栖身用地占比都跨越50%。这个数据低于北上广,仅比香港的8%高一点。

在2014-2018年的五年间,深圳常住人口增量达225万,新增住房供应仅约24万套。新增住房供应远远跟不上新增人口的规模,人为地制造了供需矛盾。更何况在新增供应住房中,豪宅和人才房的占比增添,加剧了商品房的紧缺。

深圳的土地,去哪儿了?

2015年,深圳市制订了《都会建设与土地利用十三五计划(2016-2020)》划定:

一、到2020年深圳的基本生态控制线稳固,即划出不少于974平方公里不能开发的土地,约莫占深圳1997平方公里的一半。

二、至2020年全市工业用地占建设用地比重不宜低于30%,划定了270平方公里的“工业用地红线”。

图:都会建设与土地利用十三五计划,泉源:深圳市计划和国土资源委员会

从这份文件可以看出,深圳制订了生态控制线和工业用地红线,合计1244平方公里,占深圳土地面积的62%,给了生态珍爱和工业使用。剩下的750多平方公里土地,由农田、栖身、商业、交通、公共服务设施配合使用。

可以看出,深圳对工业、商服的土地供应要比住宅用地大方得多。

图:已往十年深圳各种土地成交面积,泉源:证券时报・数据宝

证券时报・数据宝显示,已往十年深圳工业用地成交到达1147.78万平,成交面积位居天下第82位;计划建筑面积3586万平,位居天下第52位。商服用地成交到达394.42万平,位居第67位;计划建筑面积1765.55万平,位居第41位。【1】

2019年12月,为了吸引企业总部入驻,深圳一次性推出30平方公里的工业用地。这是什么看法?上海面积比深圳大两倍多,整个十三五时代新增的产业用地也不到30平方公里。

生态用地和工业用地多,栖身用地奇缺的效果是什么?

2019年10月,贝壳研究院宣布的《粤港澳大湾区房地产市场白皮书》显示,深圳住房自有率仅为23.7%,为大湾区11个都会中最低,远远低于香港的49%、广州的54.9%及天下的73.9%。【2】

图:大湾区都会住房自有率,泉源:贝壳研究院

最近,央行考察统计司城镇住民家庭资产欠债考察课题组在《中国金融》上揭晓的文章指出,中国城镇住房自有率到达96%,而深圳的住房自有率远远低于这一水平。

据广发证券(000776,股吧)估算,2016年底,深圳可上市流通的住房面积为1.52亿平方米,约166.6万套。其中商品住宅1.29亿平方米,138.5万套;可流通的保障房0.12亿平方米,15.1万套;可流通的小我私家自建房0.11亿平方米,约13万套。

以近3年每年4万套新居成交估算,全市商品住宅在150万套左右,笼罩人群500万~600万之间,约莫为深圳现在现实治理人口2000万以上(常住人口+流动人口)的25%~30%。【1】

房源云云之少,大批年轻人只能租住在城中村。现在深圳租房人群达80%,大概有1600万人租房,其中约1100万人租住在城中村(贝壳研究院估量1500万人在城中村栖身)。

深圳的人均栖身面积只有19.7平,低于广州的25平,距离东京都32.4平、纽约40平、旧金山46.5平的水平存在较大差距,仅高于香港的15平。

土地供应严重失衡,导致房地产市场“冰火两重天”:

一边是栖身用地极端紧缺,供需矛盾尖锐,商品房价钱暴涨,深圳成为中国内地房价最高的都会。

图:2005年-2020年1月,北上广深二手房销售价钱指数,泉源:谷雨,房天下

另一边是工业用地及商业用地严重过剩,空置率延续攀升。

凭据戴德梁行的最新数据,2020年一季度深圳商用办公楼的空置率上升至24.6%。深圳经济总量最大、最活跃的南山区的写字楼空置率上升至34.8%。前海写字楼空置率更是高达66%。【3】

2020年还将迎来甲级写字楼的供应岑岭,整年累计共有134万平方米的新增写字楼面积交付,且未来五年新增供应总计达507万平方米。

深圳办公楼空置率、空置率增速及租金下降速率均高于北上广。

图:2020年一季度北上广深办公楼租金及空置率,数据泉源:戴德梁行

2020年一季度深圳办公楼空置率为24.6%,高于北京的13.8%、上海的21%、广州的5.2%;空置率增速深圳为2.6%,高于北京的0.4%、上海的1.4%、广州的-0.3%;办公楼租金深圳下降3%,降幅大于北京的1.3%、上海及广州的0.6%。【3】

总结以上可以看出,深圳楼市的问题,基本上不是土地紧缺,而是土地供应造成的严重的结构性失衡――非市场化设置。

对土地供应、衡宇需求和成交价钱的干预容易扭曲市场。大资源、房地产商、投资者正是看到深圳云云严重的供应矛盾,才敢于爆炒深圳楼市。深圳豪宅才会在大疫之下成为天下资金避险的类茅台(600519)标的物。参考价不会降低成交价,但会降低银行按揭贷款的额度,这相当于增添了首付款比例,对刚需晦气。

02

深圳都会

中产下沉的幂律型都会

深圳土地供应结构性失衡,正在削弱这座都会的人口吸引力,正在改变这座都会的产业结构及竞争力。

我在《深圳,怎么办?》中,使用了古典政治经济学家理查德・坎蒂隆的“土地决议论”。他曾经在其著名的《商业性子概论》中指出:“土地拥有者决议了一个国家的人口数量和市场价钱。”

现在,深圳的土地政策,决议着这座都会的前途,也影响着这座都会的前途及千千万万家庭的生涯。

失衡的土地供应容易形成幂律型都会――财富两极分化,中产空心化,加剧阶级固化,提升通道受阻。

图:深圳衡宇供应结构呈“幂律型”,泉源:智本社

深圳“多生态用地、多工业用地、少住宅用地”的土地供应,导致衡宇结构呈“幂律型”:通俗商品住房存量、增量少,城中村及工厂宿舍多;商品房自有率极低,租房居多,尤其是城中村租住多。

凭据深圳市计划和国土资源委员会宣布的数据,2018年深圳全市住房总量为1065万套。按深圳2000万治理人口盘算,1000万套存量房已经足够知足需求。然则,存量房的结构性矛盾突出。

在这1065万套存量房中,城中村住房占了510万套,工业区配套宿舍183万套,商品住房只有181万套,保障性住房只有43万套,另有单元自建房55万套,宾馆等其它93万套。

图:深圳存量房结构,泉源:深圳市计划和国土资源委员会

城中村住房和工业区配套宿舍合计为693万套,占比高达65%,为深圳最主要的栖身衡宇。商品住房占比只有17%,成为了稀缺品。

由于通俗住宅用地供应不足,衡宇自有率低,深圳栖身模式多以租住为主。在这1065万套存量房中,出租房783万套,占比达73.5%。在783万套出租房中,城中村住宅出租房490万套,工业区配套宿舍160万套,二者合计占比83%。

以是,有人说,深圳是一座在城中村中“漂流的都会”。

城中村住宅属于小产权,工业区配套宿舍属于工业用地性子,产权受限,流通受阻,无法向商品房生意市场供应房源。深圳能入市流转的存量房(商品住房、单元自建房、)只有25%左右,导致大规模的存量衡宇的流通率极低,只有0.6%左右,远远低于国际大都市的4%以上【2】

图:幂律型都会,泉源:智本社

土地供应结构决议了财富及社会结构。土地供应结构决议了衡宇供应结构泛起“幂律型”,衡宇供应“幂律型”决议了都会的财富、社会阶级结构泛起“幂律型”。

最典型的现象是中产阶级塌缩,掉落到中低收入阶级。

深圳已经成为天下购房难度最大的都会。2020年4月份深圳二手房均价为55386元一平,其中南山达8.6万一平,福田达7.78万一平。凭据深圳统计局宣布的数据,2019年深圳人均可支配收入为6.25万元。

图:2018年大湾区都会房价收入比,泉源:贝壳研究院

从房价收入比来看,深圳的房价收入比为30,高于香港的21、广州的14,是大湾区、甚至天下购房压力最大的都会。多数人在深圳一年的收入,无法购置一平米的通俗住宅。从2015年最先,大多数深圳人的收入追不上房价。以当前深圳的衡宇均价和人均可支配收入盘算,一小我私家需要延续事情100年,才有可能买得起一套通俗住宅。

深圳的高房价已将大多数人拒在中产阶级的门外,同时也将部门中产打落到中低收入阶级之中。

再看精英下层。大规模的生态用地、工业用地、人才房以及高房价支持的金融资产,让富豪阶级、社会精英坐享房价升值、财富膨胀、产业投资盈利的同时,还能享受森林都会、花园都会的盈利。

高房价强制深圳正向幂律型社会的演进:阶级固化,财富分化,中产阶级坍缩,精英阶级财富膨胀,低收入下层规模重大,提升通道逐渐被关闭。

为什么强调中产阶级的主要性?

中产阶级的崛起,是近代天下经济生长及社会提高的成功履历,是一个国家政治及工业文明的象征。

二战后,全球中产阶级大爆炸性增进。大规模的产业工人、工程师、职业经理人、知识事情者,打破了财富阶级固化,提升为中产阶级。

全球中产阶级人口占比从1950年的23.5%增进到2006年的50.2%,跨越一半天下人口。美国、日本、欧盟等国家,中产阶级占全社会家庭总数的比重在7O%以上,生长为以中产为主体的“橄榄型社会”。

重大的中产阶级,是社会稳固的支持,是经济生长及手艺创新的中坚气力,是市场消费及内需的主力军。他们具备一定的文化知识及财富实力,可以平衡社会气力,促进社会与经济良性循环。

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中产阶级,容易毁于泡沫危急,尤其是房地产及债务危急。

2008年金融危急导致欧美国家大量中产家庭停业。据斯坦福调研的数据显示,美国的中产阶级在2008年金融危急里损失惨重,约莫占到了总财富的四分之一。

房地产泡沫、债务危急、金融危急,导致中产阶级坍缩,“团体向下迷恋”,富豪财富不降反增,贫富差距分化,橄榄型社会有向幂律型社会演变的趋势。

有人说,中产阶级购置屋子,财富不是大规模增添吗?

我在《全球中产阶级 | “纸牌屋”与“扫地出门”》一文中说过:“屋子,是富人的财富,却是中产的债务‘纸牌屋’”。

中产的房产后头就是欠债,欠债是真实的,而财富只是纸面上的。

凭据中国人民银行考察统计司城镇住民家庭资产欠债考察显示:房贷是家庭欠债的基本组成。有欠债的住民家庭中,76.8%的家庭有住房贷款,户均家庭住房贷款余额为38.9万元,占家庭总欠债的比重为75.9%。【4】

图:2019年都会二手房贷款成交比,泉源:链家,贝壳研究院

深圳的购房杠杆率高于北上广。凭据链家生意的数据,2018年深圳二手房生意中贷款成交占比到达92.4%,高于北京的77.6%、上海的76.3%。深圳月供收入比达90%,住民杠杆率达82.3%,均高于北上广。

中产险些将毕生的财富都集中到房产中,一旦房价崩盘,中产财富可能沦为负资产。若中产在疫情时期或房地产泡沫危急中失业,那么家庭债务风险则大幅度上升。

深圳的高房价将大多数人挡在中产大门之外,将一些中产打落到“高欠债、低消费、低幸福指数”的生涯环境中,推动这座都会向幂律型都会演变。

最主要的是,中产代表的不是某个阶级,而是一个非阶级固化的流动性的社会。

03

深圳转型

以人为本的橄榄型社会

幂律型社会最大的危害是阶级固化,提升通道狭窄,大量的人滞留在中低收入阶级,甚至掉入“贫困陷阱”。(详见《贫困陷阱 | 穷人翻身有多灾?》)

在深圳,有这么两类人群:

一是龙华区“三和大神”(无贬义)。

在深圳龙华,有一群围绕着三和人才市场生计的临时工。这些90后青年通常干一两天活,日结两三百人为,然后在网吧消遣几天,吃着泡面,玩着游戏,睡在网吧。当人为花完,又重新“出山”,干一两天活,拿到人为后再泡网吧。

他们的生涯被锁定在恶性循环的“贫困陷阱”之中,高房价就是这把沉甸甸的铁锁。屋子,是都会中产根植于内心深处的不安情结,以及盼望改变命运的现实感动。然则,一旦房价涨到让他们难以企及的高度,他们便失去了起劲打拼的斗志,甚至失去了正常生涯的勇气。

二是南山区数字钱币投机者(无贬义)。

在深圳南山区,你或许还遇见过另外一群90后青年。与“三和大神”差别,他们满怀 *** 与斗志,滔滔不绝,偶变投隙。他们是一群数字钱币投机者。

深圳高房价将改变命运的尺度拉升到相当的高度,这群青年不愿做产业工人,选择铤而走险,盼望像孙宇晨一夜暴富。

值得注意的是,许多人将中产界定为知识白领、手艺工程师、职业经理人。实在,上个世纪大量中产诞生于产业工人,如五六十年月的美国五大湖区的汽车工人、七八十年月香港黄大仙工业区的产业工人。

香港的中产始于狮子山下的黄大仙工业区。70年月,寮屋区栖身着9万的低收入人群,其中大部门都是移民以及非原著住民。香港 *** 实行“抵垒政策”,吸引移民者到黄大仙工业区事情。

到1980年第三季度,黄大仙工业区工开设3634间工厂,雇用了91036名员工,绝大部门工人都来自寮屋区。

1972年,香港 *** 出书的《一九七一年香港年报》显示:“香港似有日渐丰裕之社会,而中等阶级亦愈形重大,其情形与其他先进国家无异。”【5】

在香港工业化浪潮中,他们坚信“三分天注定,七分靠打拼”,吃苦耐劳,顽强拼搏,改善了自己的家庭,提升为中产,实实在在的干出了再接再厉的香港精神以及“东方明珠(600637,股吧)”的荣光。这群产业工人的中产梦,成为了狮子山精神的最佳注脚。(详见《香港往事 | 一人,一城》)

那时,位于香港九龙荔枝角的美孚新�成为香港第一代中产的安家之所。有了屋子,中产才算是这座都会的真正主人。

不外,香港人的中产梦终结于1997年的亚洲金融风暴,不少中产的房产沦为负资产。现在,香港的高房价阻隔了香港社会阶级的进阶。

每一座都会,似乎都有个具有中产代表性的“美孚新�”。然则,深圳没有。深圳的中产还没生长起来,大量的产业工人还没真正熟悉这座都会,这座都会的房价已涨到让他们难以奢望的高度。

这两类青年在行为上可能对照极端但很有代表性。更多的人可能会因这座都会的房价而选择脱离。

我忧郁,这次疫情会成为深圳人口流入的拐点,也可能成为深圳都会竞争力的拐点。虽然已往几年深圳一直是天下人口吸引力最强的都会,然而种种迹象表明,越来越多人在逃离深圳:

2019年,深圳的都会新增人口只有41万,同比下降15万,少于广州的43.7万。

2019年,深圳移动网络用户数量断崖式下跌,从2018年的2904万下降到2518万,一年消逝了424万用户。

从2008年到2018年,深圳小学生在校人数增进率达75.5%,远高于北上广。然则,2019年,深圳小学生招生人数居然泛起负增进(-1.1%),幼儿园招生人数更是下跌7.1%。

2020年疫情时代,在微信指数上,“逃离深圳”泛起三次小岑岭,以四月最甚,一批深漂正在转租、清退出租屋脱离深圳。

图:“逃离深圳”的微信指数,泉源:微信指数,智本社

中产消费被房价挤压,都会内需受到抑制。人均年度消费总额占人均GDP的比例仅为27%,远低于北京的41%、上海的39%、广州的44%。

重大的中产阶级,可提供壮大的内需动力,美国消费对经济增进的贡献率平均跨越70%。中国,尤其是深圳,中产消费不足,经济系统无法天生可延续增进的内循环及内生动力。

若何破局?

只有提出准确的问题,我们才气往准确的偏向去寻找谜底。

我们回到原点,从深圳土地供应出发,提出好问题,再解决问题。

4月28日,深圳住建局向导示意,深圳有许多标本兼治的手段来解决房价问题,好比对高房价在生意环节征高税收,推出房地产税,“五限”(限购、限价、限贷、限售、限户型)调控措施及加大供应。

这些都是好谜底,然则我们的问题是错的。准确地回覆错误的问题,会使问题加倍糟糕。好比,对新居限价,深圳新居比二手房低几万块一方,这反而吸引资金绝不犹豫地涌入抢购。这样越调控越扭曲。

深圳的根问题并不是高房价,而是土地供应结构性失衡。从这个准确的问题出发,谜底利害无非是能力问题,而不是偏向问题。

这篇文章与《深圳,怎么办?》,在内容主体上没有太大的转变,但为什么还要写?

2020年是“十三五”计划的最后一年,即《都会建设与土地利用十三五计划(2016-2020)》实行的最后一年。

现在面临改造开放40年以来最为要害的形势,深圳正在制订“十四五”计划,强烈建议 *** 部门能够扭转十三五计划中的土地计划问题:

一、重新科学评估并确定基本生态控制线(不少于974平方公里)。

香港有23个田野公园、15个稀奇区域、4个海岸公园及1个海岸珍爱区,合计约占香港总面积跨越38%的土地,被冠以环保之名明确克制开发。

香港 *** 试图开发大屿山岛给市民提供公屋,然则大地产商裹挟极端环保主义阻扰土地供应。这导致香港的土地开发率仅有3.7%,住宅用地占比只有6.8%。

深圳 *** 对生态控制线需要拿出科学的评估依据,云云才气更合理的支配土地资源,同时削减地产商、有产者与大量无产者之间的矛盾。

二、重新科学评估并确定工业用地红线(工业用地占建设用地比重不宜低于30%,270平方公里)

30%的工业用地比重是否有科学依据?

那时划定30%的工业红线可能是根据工业产值比例盘算的。根深圳统计局数据,2019年第二产业产值占全市生产总值的38.9%,与之匹配的是30%的工业用地比重。

问题在于,现在工业用地已经严重过剩,办公楼空置率延续走高,更何况第二产业产值比重也一直在下降。下一个五年计划,完全可以思量下调工业用地比重。

三、试点土地要素改造,加大城中村的土地供应。

除了向生态控制线、工业用地红线要地,还要向城中村要地。

4月9日国务院颁布了《 *** 中央国务院关于构建加倍完善的要素市场化设置体制机制的意见》。这份示意:“制订出台农村团体经营性建设用地入市指导意见。”

深圳作为改造的先锋都会,理应率先推动农村团体土地入市改造,激活重大的城中村团体土地,才气为商品房提供大规模的土地供应。农村团体土地供应偏向应该是通俗商品房用地、保障性住房用地,而不是豪宅及高等商品房,云云反而加剧结构性矛盾。

2018年,深圳计划到2035年新增商品住房不少于70万套,占新增住房供应总量的40%。然则,70万套最多笼罩200多万人口,与市场需求相去甚远。接下来,深圳必须加大通俗商品住宅的土地供应。

农村团体土地入市,打破供应主体过于单一的问题,促进土地供应多元化、市场化,让更多的中产有选择购房的机遇。

四、大规模建设保障性住房,尤其是安居房、廉租房。

深圳还计划到2035年深圳的保障性住房供应量不少于100万套,然则最多笼罩300万人。到2035年,深圳保障性住房的笼罩面可能只有15%,远远低于新加坡的85%,甚至低于香港的50%。

土地供应市场化,加大土地供应,土地生意自由竞争,让土地价钱、房地产价钱由市场决议,逐渐打破过分调控,辅之以豪宅税等政策,同时加大保障房供应。

这就是从准确的问题出发,去寻找准确的谜底。(详见《房价,为何居高不下?》)

深圳虽然土地财政依赖度低,但作为金融都会,容易泛起支持高房价以做大金融资产的倾向。现在的高房价,加剧产业空心化、经济泡沫化,推高欠债率,晦气于经济转型升级。

图:橄榄型社会,泉源:智本社

深圳的工业用地、人才房、城中村难以支持“总部经济”和新兴产业。产业工人、手艺工人、知识白领、工程师、治理者及重大的中产,才是深圳经济转型升级的焦点动力。而与之配套的不仅是工业用地、豪宅和人才房,更主要的是大规模的通俗商品房、廉租房、安居房及医疗、教育等公共用品。

深圳,这座都会的转型,需要以“土地决议论”找问题,以“人才决议论”找谜底:

从已往的“输血”逐渐转向“造血”,从“人口随产业走”转向“产业随人口走”,焦点是吸引人才、留住人才并培养人才,构建以人为本的橄榄型社会。

有人说,深圳承载着示范区和大湾区的政治重任,驻足高远,着眼大局。小平同志推动的改造开放的履历告诉我们,求真务实,“生长才是硬道理”。

后记

“中产,是现代社会里一个开放的、允许凭小我私家起劲而可以改变身份职位的社会制度与环境的象征;

是不靠靠山后台、自力更生的成功人士,是拥护开放的、提高的、自由的头脑的代表;

是一股以温顺的、和平的、渐进的、改良主义的手段来争取社会改造的气力;

是社会上一种持平的、客观的、理性的声音等等。”【6】

参考文献:

【1】中国城镇住房自有率达96% 户均资产超300万,陈见南,证券时报;

【2】粤港澳大湾区房地产市场白皮书,贝壳研究院;

【3】2020年一季度深圳商办市场回首与展望,戴德梁行研究院;

【4】2019年中国城镇住民家庭资产欠债情形考察,中国人民银行考察统计司,中国金融;

【5】一九七一年香港年报,香港 *** ,香港:天天日报有限公司;

【6】香港中产处境考察,吕大乐,王志铮,三联书店(香港)有限公司。

(谢谢贝壳研究院、戴德梁行研究院、证券时报・数据宝等为本文提供研究及数据支持;另,本文看法不作为任何投资建议。)

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(责任编辑:张洋 HN080)

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